对“地价影响房价的剖析”

在载完本人2006年的旧作后,正逢国土资源部副部长鹿心社先生在国务院新闻办举行的新闻发布会上发表讲话不久。于是，想对鹿先生“地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定性因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。”的说法简单阐述一下看法。

鹿心社先生认为，“国土资源部新近调查了全国东、中、西部地区620个房地产开发项目，调查结果表明，目前中国地价占房价成本的15%-30%之间，平均成本为23.2%，低于英美日韩等国”。

关于这一点，我认为鹿心社先生也许说得有部分道理，因为他说的是地价占“房价成本”，而不是说地价占“现实房价”。“现实房价”是没有个准的，是动态的，是在“进行中”的，但是，“房价成本”这是静态的，是有准的。房价成本，就是造房子的价加上造房子的人得到土地的价钱。请大家务必注意，房价成本上的土地价只能以得到土地后直接造房子的房产商的“拿地价”为准，而不能以得到土地就转卖的“拿地价”为准。要知道，土地从政府手中出让后，就进入一茬茬转卖的过程，真正要在这块土地上造房子了，一般都转卖到第四、第五茬了！

之所以认为鹿心社先生只是“部分有道理”，是因为他说的“中国地价占房价成本的15%～30%”中的地价，事实上只是指政府收到的土地出让金。笔者认真研究了上海政府历年所收到的土地使用权出让金数据，深感惊诧——政府收的土地出让金少得可怜！

从1988上海开始出让第一块土地到到1997年为止，上海市财政收入中土地使用权出让收入入共计是20.63亿美元和近80亿人民币（《上海房地产市场（98）》第29页），这期间上海出让了13863万平方米土地，将20.63亿美元按1990年到1997年平均汇率6.87折算成人民币是 142亿，再加上80亿人民币，共计222亿人民币，平均每平方米土地收取的土地出让金是160元人民币。从2003年到2006年1～9月，政府实收的土地出让金平均地价是每平方米150元、213元、169元、138元！

90年代中前期的土地出让金平均单价是160元，到二十一世纪房价翻了几翻，土地出让金还是这个单价！1990年到1995年上海市财政收入年平均 581亿，土地出让金只是占5%，2004年、2005年的政府财政收入3592亿、4096亿，土地出让金连5%也占不到。我们的政府在“收取土地出让金”上真的很温情！怪不得鹿副部长认为我国的地价只占房价成本的15%～30%！但是，上海造多层住宅的土建和安装价也就是每平方米 1400左右（2006年时的价格），地价占房价成本15%～30%，也就是说，当房价成本每平方米1647元时，地价每平方米247元——这是地价占房价成本15%；当房价成本每平方米2000元时，地价每平方米600元——这是地价占房价成本30%！

这个地价占房价成本之比可信吗？首先不信的，应该是土地转卖最末端的房产商——他们最清楚，他们是以什么价格得到土地的！

虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，后来有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。

我国法律规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用对土地使用权的转让权——实际操作中还根本不用完成25%的开发投资，只消将正在从事开发的项目公司转让，土地使用权就自然而然地转让了，假如这个公司转让N次，土地使用权也就同时转让N次，每一次的转让都是得益于土地使用权人，不利于土地所有权人；而国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，根本就不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。所以，国外的地价占房价成本是可能远远超过我们，但是，他们的地价不能单独交易，他们的地价高，就不是高在土地倒卖出来的“高”上！

至于鹿副部长说：“决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系” 。我想，我已经在《影响房价的真正原因》中阐述清楚了，在此不多赘言了。

最后，用最通俗的语言说明一下政府的土地出让金为什么不愿多收的道理：大家都明白土地是值钱的，对不？只有政府才掌控土地使用权的出让与否，对不？政府是有活生生的、有七情六欲的人组成的，对不？那好，我掌控了土地使用权的出让权，我就想出让给我的亲属部属，但关系越亲，就越不可能也越不愿意多收亲属部属的“承让金”，所以，第一茬的土地出让——从政府手中直接出让的土地，这出让金就是多收不了的！而以后发生的土地转让，那就是另回事了！

本人发表的有关房地产方面的文章：

1998年 ，写《用数字说话——对住房问题的几点思考》 《上海建设动态》98年3、4期。当时的总理朱镕基先生作了批示。
2002 年11月，写《希望与危机共存的上海房地产业》。当时笔者还没有学会在网上发表文章，但将文章用电邮寄给香港卓凌地产分析公司总裁钟维杰先生，钟维杰来信评价：“相当仔细及有见地，使我们更认识上海房地产住宅市场。至于香港的资料，大体亦反映本地情况。”同时也寄给香港大学中国金融研究中心主任宋敏先生（FLANK SONG）, 宋敏先生回信：“I have read your paper on Shanghai real estate market with interest and enjoyed reading it very mach. You have indeed provided much data and insight into
the important market. I hope you can publish it in influential papers in china. Good luck.”用特快专递寄给刘姝威女士，刘女士转给了中央电视台焦点访谈的庄永志先生，庄永志分别于2003年1月9日和2003年7月来电，表示要根据此内容做节目，后因周正毅事件戏剧性收场而收场。
2004年2月，写了专业论文《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》，上网发表后引起轰动，英国《卫报》记者前来采访。考虑到本文不可能在平面媒体发表，就给南方报系、财经杂志、经济观察报、央视焦点访谈电邮过去，并写了这样一封信：“这是一篇不可能发表的文章。虽然文章引用的数据全部来自国家统计局。不可能发表并不意味着我们就不能交流，更不意味着我们就不能思考。”文章于2004年夏天被高层内参《香港内参》收录全文刊登。
2004年6月写了2
写了2.6万字的《尊重常识，走近常识，回归常识——谈上海市民收入、支出和住房问题兼论宏观调控》，发表于网站和高层内参《香港内参》。
2005年和2006年，在网络发表《公民，你未必知道，你家的房子坐落在谁家的地盘上》、《住房改革，大多数人受益还是大多数人受损》、《住房公积金制度在为谁服务》、《请问政府，难道能这样计算居民住房面积？》。后两篇被高层内参《香港传真》全文收录。
2006年6月，在《南方人物周刊》发表《房奴是小问题，大问题被遮盖着》。
2006年9月，《经济观察报》刊登《影响房价的真正原因》。
2006 年夏，在《香港传真》发表四万字的《弊病丛生的土地出让权制度和土地储备制度——解剖上海土地“麻雀”》，当年秋天，应某著名经济报刊要求分成六篇准备分期刊登，后被告知“很遗憾，不能登载了”。2007年春天，央视《新闻调查》栏目就上海陆家嘴中央公寓做深度调查时采访笔者，到4月21日《新闻调
查》播报此新闻的当天早晨，被电话告知“您的镜头讲话全部被删除”。
2007年，在《香港传真》发表《就业难是房地产业非正常发展的必然结局》

其他重要文章：

2004年秋，发表四万字的《关于工业企业改制中若干问题的审视》，先由中国人民大学内部刊物《公共经济评论》全文转载，后由高层内参《香港传真》全文收录，2005年，在复旦百年校庆活动上，此文摘要参与了《国企产权改革的战略选择与和谐社会的发展国际研讨会》的研讨发言。
2007年春，在《香港传真》发表四万字的《论中国第三产业的发展得失》，《税务杂志》全文转载，得到当时国家财政部长的高度重视。2008年9月，全国人大财经委员会李命志先生向笔者索要了电子版。
2007年，在《香港传真》发表《提高劳动报酬，着力于初次分配——剖析制造业的劳动报酬问题》、在网络发表《我来为“工资的两位数增长”解惑！》，被一些杂志转载。
2008年，《我们离资本主义有多远》在经济观察报网《观察家》论坛被推荐
2009年4月，在《中国商界》发表《城市建筑、城市精神与城市文化》，引起有关方面对相关问题的重视。
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009年1月，应《商务周刊》约稿发表《图钉型社会得不了M型富贵病》。
2009年春天，《我们为什么会助纣为虐——纪念文革发动四十周年》在天益网站上头条。