【薛涌·世事评说】

一般的美国人，大致4年的税前收入可以购买一栋200多平米的独居。这也毫不奇怪，在相当一些便宜的地区，一两年的收入确实可以购买一栋独居。这样的地方也未必就人迹罕至或者犯罪率奇高。

不久前，我在自己的博客上贴出《一年收入能在美国买什么房子》一文，两天多的时间引来36万的访问量。因为文中提及在美国的不少地区，普通老百姓靠一两年的家庭收入就能买栋房子的事实，引起许多网友的炮轰。特别是一些住在美国或在美国有实际生活经验的人，更是现身说法，指责我误导国人。自然也有许多人出来为我辩护。

中国人围绕着美国的房价吵成这样，多少有些匪夷所思。不过细想一下也并非没有理由。毕竟美国是世界最大的发达国家。美国人的生活水平是什么，中国人希望参照。另外，房价关系民生非常密切，一谈房价，就触动了许多人的神经。其实，这场辩论，多少像是1959年美国的副总统尼克松和前苏联领导人赫鲁晓夫著名的“厨房辩论”的继续。

当时美国正在莫斯科开展览会，其中展示了牧场式的独居住宅，里面的厨房被眼花缭乱的现代家电装备齐全，让前苏联观众看得目瞪口呆。前苏联媒体讥讽这种房子如同印度17世纪的皇家建筑泰姬陵，根本不是普通老百姓住的。尼克松则反驳说：“购买这样一栋房子，每月的分期付款只需要100美元，完全在一个普通的美国钢铁工人家庭的支付能力之内。”这就引发了他和前来参观的赫鲁晓夫，在这一住房模型的厨房中，关于两国老百姓生活孰优孰劣的世纪辩论。如今我们冷静地看，至少在上世纪后半段，尼克松的话基本符合事实。

那么，如今尼克松的话还是不是事实呢？我不妨作一个简单的澄清：美国地域广阔，经济多元，房价千差万别。美国有平均房价上百万美元的地方，当然让一般老百姓望尘莫及。如今的次级贷款危机，更突显了房价不能承受之重。但是，美国也确实有大量的地方，中等房价不过几万或十几万。为了避免公说公有理、婆说婆有理，我不妨就全美的平均水平陈述几个基本事实。

2008年2月美国独居现房的中等价格是19万多美元。所谓中等价格，就是市场上有一半的房子在此价格之上，另一半在此价格之下；美国独居的平均面积在2004年（最近的数据）为2349平方英尺，相当于218平方米左右；2006年美国中等家庭年收入4.8万多美元；美国有房地产税，但20万美元的房子，一年税金大致为2000美元左右，根据地域而有所不同。

也就是说，一般的美国人，大致4年的税前收入可以购买一栋200多平米的独居。这也毫不奇怪，在相当一些便宜的地区，一两年的收入确实可以购买一栋独居。这样的地方也未必就人迹罕至或者犯罪率奇高。

还必须说明，以上的房价，是在房价连续非理性地上涨后的结果。如今房价回落，但以美国人的传统标准还是太贵，买房比租房的开支大得多。所以有些专家估计，这样的房价维持不住，还会继续下跌。《美国新闻与世界报道》的主编不久前撰文指出，美国传统的房价，是家庭收入的2.8倍，现在则高达3.9倍，这就构成了房地产泡沫。这一泡沫的破灭，意味着美国的房价向传统的标准回归。以现在的收入水平，这个传统标准是中等房价15万美元以下。

我对美国房价回落到传统标准并不乐观。毕竟美国人口上涨颇快，从长时段看住房需求很大。不过，房价关系到老百姓的基本生活质量。如果在房子上花钱太多，就没有余力在其他方面消费，谈不上生活水平的提高。所以，经过调整，美国的中等房价估计会维持在中等家庭收入的3倍到3.5倍之间。中国还是发展中国家，加上土地资源稀缺，不可能达到这样的标准。老百姓为房价的付出就比例而言自然要高一些。但是，房价如果超出普通百姓家庭年收入的七八倍甚至十倍以上，民生困顿、怨声载道也就毫不奇怪了。

薛涌

作者系知名学者